Acepta una oferta por su casa, la compañía de títulos hace su búsqueda y aparece un financiamiento UCC-1 presentado por un prestamista solar contra la propiedad. El cierre se detiene. Esta es una de las formas más comunes en que un dueño de casa en Texas descubre que el trato solar tiene una segunda dentadura.
Qué hace un registro UCC-1 de accesorios fijos
Un financiamiento UCC-1 es un aviso público de que un acreedor reclama un interés de garantía sobre bienes específicos. Cuando el equipo solar se trata como un accesorio fijo adherido a su casa, el registro se inscribe en los registros de propiedad del condado, y por eso lo detecta la búsqueda de título.
No es una hipoteca y por lo general no grava toda la casa. Pero el prestamista del comprador y la compañía de títulos tratarán cualquier registro sin resolver como un problema, y eso basta para detener una venta o un refinanciamiento.
Cuándo el registro es indebido
Los registros se vuelven disputables por varias razones que vemos con frecuencia en Texas:
- El registro describe bienes mucho más amplios que el equipo solar realmente instalado.
- El préstamo se financió con un certificado de finalización de trabajo que nunca se terminó ni pasó inspección.
- La cuenta se pagó o se liquidó, o el equipo se retiró, y nunca se presentó la terminación.
- La parte garantizada se disolvió, se fusionó o vendió la cartera, y nadie responde a la solicitud de liberación.
- El dueño de casa nunca firmó un acuerdo que autorizara un registro de accesorios fijos.
Cómo lograr la liberación
El primer paso es una solicitud documentada a la parte garantizada para una terminación UCC-3, enviada a la dirección correcta de notificaciones y con comprobante de entrega. Muchos registros se resuelven en esta etapa simplemente porque alguien finalmente lo pidió por escrito.
Cuando eso falla, la disputa pasa al foro que eligió su contrato, que en la mayoría del papeleo solar residencial significa arbitraje. Se busca la liberación del registro más los daños que causó el título afectado: una venta perdida, una tasa bloqueada que venció, costos de mantener la casa o una rebaja de precio que tuvo que aceptar.
Si ya está bajo contrato de venta
El tiempo importa. Avise de inmediato a su compañía de títulos y a su agente, obtenga el número exacto del registro y el nombre de la parte garantizada, y envíe la solicitud esa misma semana. Los plazos de un contrato inmobiliario corren más rápido que el departamento de liberaciones de cualquier prestamista.
En resumen
Un registro solar sobre su propiedad es un problema de papeleo con remedio legal. Tiene solución, y se resuelve más rápido cuando la solicitud se envía el mismo día en que aparece.
Este artículo es información general sobre la ley de Texas y no es asesoría legal. Leerlo no crea una relación abogado-cliente con Ray Law Group PLLC. Los resultados dependen de los hechos y documentos de cada asunto, y aplican plazos legales.